Категории земель и виды разрешенного использования

Многих проблем с оформлением участка земли под застройку можно избежать, если знать некоторые нюансы наших законов.

В частности, к какой категории земель относится ваш участок и как его разрешено использовать.

Земельный кодекс подразделяет все земли на несколько категорий:

• Земли населенных пунктов
• Сельскохозяйственные земли
• Промышленные земли
• Земли водного и лесного фондов
• Земли особо охраняемые
• Земли запаса

Разделение земель на категории необходимо для их защиты и правильного, не нарушающего изначальные свойства участка, использования. Для строительства построек, коттеджей, домов годятся только первые 2 категории. И земли населенных пунктов, и сельскохозяйственные земли могут быть застроены, но что именно строить зависит от вида разрешенного использования данной категории.

Рассмотрим обе категории и сопутствующие им виды использования

Земли населенных пунктов — это земли, которые предназначены для развития и строительства городских и сельских поселений.

К городским поселениям можно причислить города — сверхкрупные (больше 3 млн чел), крупные (от 1 млн до 250 тыс. чел.), большие (250 — 100 тыс.), средние (100 — 50 тыс.) и малые города и поселки (меньше 50 тыс. чел.).
Сельские поселения можно разделить на крупные (больше 5 тыс. чел.), большие (5 —1 тыс. чел.), средние и мелкие (до 1 тыс. и меньше 200 человек).

Основные виды разрешенного использования:

• ИЖС или индивидуальное жилищное строительство. Дает возможность строить жилые дома, которые стоят отдельно. Владельцы имеют доступ к социальному и коммунальному обслуживанию, как простые городские жители. Также есть возможность оформить прописку. Проект дома обязательно должен быть выполнен лицензированной организацией, а в дальнейшем пройти согласование в соответствующих госструктурах.
• Дачное строительство. Дает право строиться, но без возможности зарегистрироваться. К проекту нет таких строгих требований. Налоги на эту землю меньше, чем на земли ИЖС. Следовательно, участки с этим видом использования могут быть более выгодны, чем участки ИЖС.
• ЛПХ или личное подсобное хозяйство. Разрешение на строительство дома может зависеть от здешней администрации. Поводом для запрета может стать то, что земля расположена вне границ данного поселения (например, села) или не прилегает к этим границам.

Сельскохозяйственные земли расположены за границами поселений и предназначены для ведения сельского хозяйства. Но и эти земли можно застраивать, если знать вид разрешенного использования. Это может быть ИЖС, дачное строительство (вот здесь уже можно прописаться) или ведения личного подсобного хозяйства. Кроме перечисленных видов существуют:

• Земли для крестьянско-фермерского хозяйства. Такие земли хорошо подойдут для постройки усадьбы. Здесь можно не ограничивать себя в размерах и площадях построек. Но такие земли требуют отчетов об их использовании в соответствующие инспекции. Поэтому придется заниматься какой-либо сельскохозяйственной деятельностью. Или создавать видимость.
• Земли для садоводства. Эти земли могут быть в виде некоммерческого партнерства, товарищества или потребительского кооператива. Прописаться в этом случае можно, но этот вопрос решается через суд.

Возможен ли перевод земли из одной категории в другую?

Да, возможен, но очень трудоемок. Намного проще перевести землю из одного вида разрешенного использования в другой в пределах одной категории. Этот процесс тоже требует немалого труда по сбору документов и беготне по различным инстанциям, но он обойдется гораздо дешевле и регистрируется быстрее.

Ответственность за нецелевое использование

В случае если владелец использовал свой участок не так, как установлено для этой категории земель, например, построил магазин вместо жилого дома, то он понесет наказание. Собственника земли привлекут к административной ответственности и оштрафуют. Штраф может быть до 1 % от кадастровой стоимости.